申请执行人张某、王某、郭某、孟某与被执行人某房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷系列案件（四案），四位申请执行人向我院申请执行立案，要求解除与某房地产公司签订的《商品房认购书》，并返还已付购房款。

该系列案件执行过程中，执行法官查明，被执行人某房地产开发有限责任公司指定收款人及个人账户用于收取已售房屋的剩余款项。执行法官果断主动出击，调查某房地产公司收取其他购房者房款的财务情况。经核实该账户为被执行人某房地产公司的财务人员张某某所有，同时，执行法官查明该账户系被执行人某房地产公司委托收款指定账户。执行法官核对十几页的银行对账单中发现被执行人转移存款的端倪，找出了被转移存款的转款记录。执行法官遂依职权冻结案外人张某某在某银行账户内的存款余额人民币约110余万元。

财务张某某以该款项属于某建筑有限责任公司为由要求予以解除。被执行人某房地产开发有限责任公司、案外人某建筑有限责任公司不服上述冻结裁定，分别提起执行异议、复议、异议之诉等，均被驳回。

眼见拖延无望，又慑于法律威严，在执行法官耐心劝导与敦促之下，被执行人主动履行完毕还款义务，执行法官依法解除对案外人张某某账户的查封。胆大心细、火眼金睛，执行法官认真核实被执行人转移财产的行为、仔细查阅财务情况，从而促成四起案件执结事了，既纠正了规避执行的错误行为，又使得当事人的合法权益得到了充分保护。

关于冻结款项的性质及归属，系本案争议焦点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第三款:“对案外人的异议，人民法院就当按照下列标准判断其是否系权利人：（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断......”，本案冻结的存款账户户名为案外人张某某，张某某曾以该款项为案外人某建筑有限责任公司为由提出执行异议，说明其认可该笔款的所有权人并非其本人。

另，关于冻结款项的性质。当事人均认可该款项属于购房人向某房地产开发有限公司缴纳的房屋尾款，案外人某建筑有限责任公司在起诉状中载明“所以某房地产开发有限责任公司将收回的房款直接归还给某建筑公司”，说明其认可该款项系被执行人某房地产开发有限责任公司收回的房款，故案涉争议款项属某房地产开发有限责任公司所有。

本案系典型的转移财产、规避执行的案件，又是涉房地产公司的商品房买卖合同纠纷案件。如何破解“房地产案件执行难”的难题？如何同“老赖”斗智斗勇？如何成功认定并执行到位财务人员“个人”账户内款项？本案采取的执行措施及作法有一定可鉴之处。

执行实务中涉房地产公司的执行案件存在“执行难”问题，主要原因系因购房者无法按期偿还房款，银行扣除房地产公司保证金账户内的款项，导致房地产公司资金回流受阻，无法及时履行还款义务；同时，房地产公司未合理经营至涉诉案件较多，其对公账户处于冻结状态无法正常使用，其名下房产产权不清，手续不全，法院查封困难，难以有效执行。如房地产公司为逃避执行，设立共同利益的关联公司，房地产公司不使用对公账户而使用财务人员私人账户或者关联公司账户规避执行，申请人对于此类事实调查举证困难，法院亦难以追踪其实际财产。针对以上情形，东胜法院拟向案涉房地产公司发出司法建议，督促其规范使用财务账户，主动履行法定义务。

而执行工作实践中，面对被执行人逃避执行并千方百计转移、隐匿财产的行为。执行法官需要明察秋毫、通过与“老赖”见招拆招才能不断取得成果。

要强内功，吃透法条。执行方面的法律法规和司法解释，是实践中的工作指引和操作规范，呈现“散”“多”等特点，需要执行干警认真梳理学习。熟悉法规，是办好案、办难案的基础。只有熟练掌握，“升级”装备、提升“内力”，才能在处理疑难复杂案件时游刃有余。

要重效率，恪尽职守。执行工作比拼的就是效率及行动力。面对一些稍纵即逝、容易转移的财产线索，执行法官要根据案件情况把握好进度，雷厉风行，干净利落，善作善成。同时，要树立起强烈的责任感和进取意识，把执行标准调整到最高，认认真真、尽心尽力、不折不扣地履行自己的职责。更要以鲍卫忠同志为榜样，把榜样的力量转化为攻克执行的强大动力，用信仰和担当恪守职业道德，不断推动司法执行工作高质量发展。